旧改商业如何通过‘主理人模式’激活存量空间？

近期趋势：主理人模式从边缘走向主流

在存量商业改造领域，一种以“个体创造力”为核心的运营思路正在浮现。不同于传统购物中心的标准连锁品牌招商逻辑，越来越多旧改项目开始引入“主理人”角色——通常是具备设计、选品或社群运营能力的个人或小型团队，他们以独立店铺或快闪空间的形式入驻改造后的物业。这种趋势在一二线城市的老厂房、历史街区以及社区底商改造中尤其明显。观察发现，采用该模式的项目，其空间利用率与租金坪效往往优于纯连锁业态组合，但具体表现高度依赖运营方的筛选与赋能能力。

行业背景：存量空间改造面临的共性难题

旧改商业的核心挑战在于空间条件与市场需求的错配。老旧物业通常存在层高限制、柱网密集、动线曲折等问题，难以直接套用标准化连锁店的硬装模板。同时，传统招商模式下，品牌方对非标空间的适应成本高，导致空置周期拉长。主理人模式之所以被关注，是因为主理人群体对“非标空间”有天然的接受度：他们愿意为独特的位置和建筑历史支付溢价，也擅长通过软装与陈列弥补硬件的不足。从改造投入看，主理人店铺的单店启动成本通常低于连锁品牌，这降低了旧改项目前期的招商风险。

用户关注点：各方视角下的关键考量

不同的参与方，关注重点存在明显差异。以下从运营方、主理人、消费者三个角度进行梳理：

• 运营方：关注主理人的持续经营能力与客流带动作用。筛选时需评估其过往案例的存活周期、产品迭代速度以及与周边业态的互补性，而非仅看短期话题度。
• 主理人：在意租金的灵活性与合同期限的稳定性。多数主理人希望采用“保底+分成”的计租方式，并对空间改造权限、公共区域运维标准有明确要求。
• 消费者：看重空间的独特性与体验的不可复制性。他们愿意为“人设”鲜明的店铺花时间停留，但对价格敏感度高于连锁品牌，需要运营方通过整体氛围维持消费冲动。

可能影响：激活存量空间的多重效应

主理人模式对旧改项目的影响并非单向利好，而是呈现正反两面的可能性。从积极层面看，该模式能有效缩短冷启动期：主理人自带种子用户与社交媒体内容生产能力，可以在初始阶段为项目带来自然流量。此外，主理人店铺的汰换周期通常短于连锁品牌，这反而为运营方提供了动态调整业态组合的机会——通过连续引入新鲜面孔，维持空间的“逛感”与话题性。

需要留意的风险在于，主理人模式对运营方的中后台能力要求较高。如果项目缺乏统一的视觉管理、活动策划与会员体系支持，主理人店铺容易陷入各自为战的局面，导致整体商业氛围割裂。从租金表现看，主理人店铺的单位面积产出通常低于头部连锁品牌，因此项目需要在高坪效与高话题性之间找到平衡，否则容易出现“叫好不叫座”的情况。

后续观察：模式能否规模化复制的关键变量

主理人模式在旧改商业中的发展，有几个值得持续追踪的维度。其一是人才供给：优秀的主理人具备较强的稀缺性，随着入局项目增多，能否出现专业的主理人孵化或经纪机构，将直接影响模式的可复制性。其二是空间适配边界：目前该模式在200-500平方米的商铺中表现较好，更大体量的空间如何用主理人模式填充，仍需案例积累。

可以预期的是，未来会有更多旧改项目尝试将“主理人区”与“连锁品牌区”进行分区运营，用前者制造话题和客流，用后者保障基础坪效。这种混合策略的成功与否，取决于运营方对两个体系的调度能力——包括活动排期、会员积分互通以及公共空间的使用规则。从行业整体看，主理人模式尚未形成标准化的操作手册，但已成为存量空间运营工具箱中一个不可忽视的备选项。